Förderung Sanierung: Ihr Weg zu Zuschüssen und günstigen Krediten

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bündelt die wichtigsten Förderungen für Sanierungen in Deutschland. Sie ist in zwei Hauptbereiche unterteilt: die BEG EM (Einzelmaßnahmen) des BAFA und die BEG WG (Wohngebäude) der KfW. Ziel ist die Reduzierung des Energieverbrauchs und die Steigerung der Energieeffizienz. Seit 2024 beträgt der Grundfördersatz für Einzelmaßnahmen 15%, mit einem maximalen Zuschuss von 9.000 € pro Wohneinheit bei Investitionskosten von 60.000 €.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden mit direkten Zuschüssen. Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Ein Energieeffizienz-Experte (EEE) ist für die Antragstellung oft Pflicht. Die maximal förderfähigen Kosten liegen bei 30.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr für Einzelmaßnahmen, können aber mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) auf 60.000 € erhöht werden. Der Grundfördersatz beträgt 15%.

*Hinweis: Der Heizungstausch kann bis zu 70% der förderfähigen Kosten (max. 30.000 €) abdecken, wenn alle Boni (Klima-Geschwindigkeitsbonus, Effizienzbonus) genutzt werden.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen für die Sanierung von Wohngebäuden zu Effizienzhäusern an. Das Programm KfW 261 fördert die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard. Die maximal förderfähigen Kosten betragen 150.000 € pro Wohneinheit. Die Höhe des Tilgungszuschusses hängt vom erreichten Effizienzhaus-Standard ab und liegt zwischen 5% und 25% der Kreditsumme. Ein EEE ist für die Bestätigung des Effizienzhaus-Standards und die Antragstellung erforderlich.

Zusätzlich kann ein Heizungs-Tausch-Bonus von 10% gewährt werden, wenn eine alte Öl-, Gas- oder Kohleheizung durch eine förderfähige Heizung ersetzt wird. Dieser Bonus erhöht den Tilgungszuschuss um 10 Prozentpunkte.

Eine Kumulierung von BAFA-Zuschüssen und KfW-Krediten für dieselben Maßnahmen ist grundsätzlich ausgeschlossen. Es ist jedoch möglich, verschiedene Maßnahmen über unterschiedliche Programme zu fördern, solange keine Doppelförderung für die gleiche Investition entsteht. Beispielsweise kann die Heizung über BAFA gefördert werden, während die Dämmung und Fenster über einen KfW-Kredit laufen. Eine Ausnahme bildet der Steuerbonus für Sanierungsmaßnahmen, der parallel zu BEG-Förderungen in Anspruch genommen werden kann, sofern die Kosten nicht bereits über BEG gefördert wurden.

Der Antragsprozess erfordert eine präzise Planung und Einhaltung der Reihenfolge:

1. Energieberatung: Beauftragen Sie einen Energieeffizienz-Experten (EEE) aus der BAFA-Liste. Dieser erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) oder eine technische Projektbeschreibung (TPB).
2. Angebote einholen: Holen Sie detaillierte Angebote von Handwerksbetrieben ein. Diese dienen als Grundlage für die Kostenplanung.
3. Antragstellung: Stellen Sie den Förderantrag bevor Sie Aufträge vergeben oder mit der Sanierung beginnen. BAFA-Anträge online, KfW-Anträge über die Hausbank.
4. Zusage abwarten: Warten Sie die offizielle Förderzusage ab, bevor Sie mit den Arbeiten starten. Eine vorzeitige Auftragsvergabe führt zum Ausschluss der Förderung.
5. Sanierung durchführen: Nach Zusage können die Sanierungsarbeiten beginnen.
6. Nachweis erbringen: Nach Abschluss der Maßnahmen reicht der EEE die 'Bestätigung nach Durchführung' (BnD) bei BAFA oder KfW ein. Die Auszahlung erfolgt nach Prüfung.

Die Kosten für Sanierungsmaßnahmen variieren stark je nach Gebäudetyp, Materialwahl und regionalen Preisen. Die hier angegebenen Werte sind Durchschnittswerte und dienen der Orientierung.

Die förderfähigen Kosten sind die maximalen Investitionskosten, auf die sich der Fördersatz bezieht. Für Einzelmaßnahmen beträgt dieser oft 60.000 € pro Wohneinheit pro Kalenderjahr (mit iSFP), für Heizungstausch 30.000 €.

Mehrere Faktoren beeinflussen die Gesamtkosten und damit auch die mögliche Förderhöhe von Sanierungsprojekten:

Ein Einfamilienhaus (Baujahr 1975) soll energetisch saniert werden. Es liegt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vor. Die förderfähigen Kosten werden auf 60.000 € pro Kalenderjahr angesetzt. Die Sanierung umfasst:

Maßnahmen und Kosten:

• Fassadendämmung: 30.000 €
• Fenstertausch: 15.000 €
• Kellerdeckendämmung: 5.000 €
• Einbau einer Wärmepumpe: 25.000 €

Berechnung des BAFA-Zuschusses:

1. Gebäudehülle (Fassade, Fenster, Kellerdecke): Gesamtkosten 30.000 € + 15.000 € + 5.000 € = 50.000 €. Der Grundfördersatz beträgt 15%. Mit iSFP-Bonus sind es 20%.
   • Zuschuss Gebäudehülle: 50.000 € * 20% = 10.000 €.
2. Wärmepumpe (Heizungstausch): Kosten 25.000 €. Hier gelten andere Fördersätze, max. förderfähig 30.000 €.
   • Grundförderung: 30% von 25.000 € = 7.500 €.
   • Klima-Geschwindigkeitsbonus: 20% von 25.000 € = 5.000 € (bis 2028 bei Austausch alter Heizungen).
   • Effizienzbonus (für Sole-WP oder Wasser-WP): 5% von 25.000 € = 1.250 € (angenommen).
   • Gesamtzuschuss Wärmepumpe: 7.500 € + 5.000 € + 1.250 € = 13.750 €.
   • Maximaler Fördersatz für Heizungstausch ist 70% der förderfähigen Kosten (max. 30.000 €), also 21.000 €. Hier sind 13.750 € innerhalb des Rahmens.

Gesamtförderung: 10.000 € (Hülle) + 13.750 € (Wärmepumpe) = 23.750 €.

Ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten (Baujahr 1960) soll zu einem KfW-Effizienzhaus 70 saniert werden. Die Gesamtkosten der Sanierung betragen 400.000 €. Ein EEE hat die Maßnahmen geplant und den Effizienzhaus-Standard bestätigt.

Berechnung des KfW-Kredits und Tilgungszuschusses:

1. Maximaler Kreditbetrag: Pro Wohneinheit können 150.000 € gefördert werden. Bei 3 WE sind dies 3 * 150.000 € = 450.000 €. Die tatsächlichen Kosten von 400.000 € liegen innerhalb dieses Rahmens. Es wird ein Kredit über 400.000 € beantragt.
2. Tilgungszuschuss für Effizienzhaus 70: Der Tilgungszuschuss für Effizienzhaus 70 beträgt 20% der Kreditsumme.
   • Tilgungszuschuss: 400.000 € * 20% = 80.000 €.
3. Heizungs-Tausch-Bonus: Wenn eine alte Öl- oder Gasheizung ersetzt wird, gibt es zusätzlich 10% Tilgungszuschuss (angenommen).
   • Heizungs-Tausch-Bonus: 400.000 € * 10% = 40.000 €.

Gesamtförderung: Der Kreditbetrag beträgt 400.000 €. Der gesamte Tilgungszuschuss beträgt 80.000 € + 40.000 € = 120.000 €. Die tatsächliche Rückzahlung reduziert sich somit auf 280.000 €.

Die Wahl zwischen BAFA-Zuschüssen und KfW-Krediten hängt vom Umfang der Sanierung und den finanziellen Möglichkeiten ab.

Neben den bundesweiten Programmen von BAFA und KfW bieten viele Bundesländer, Städte und Kommunen eigene Förderprogramme an. Diese können zusätzliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für spezifische Sanierungsmaßnahmen oder für bestimmte Zielgruppen (z.B. Familien, Geringverdiener) umfassen. Eine Recherche bei der jeweiligen Landesbank oder Stadtverwaltung ist ratsam.

Diese Programme können oft mit den BEG-Förderungen kombiniert werden, sofern keine Doppelförderung für dieselben Kostenpositionen entsteht.

Die Einhaltung von Fristen ist entscheidend für den Erfolg der Förderung. Eine verspätete Antragstellung oder ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn führt in der Regel zum Ausschluss der Förderung.

Fehler im Antragsprozess können zu Ablehnungen oder Verzögerungen führen. Die häufigsten Fehler sind:

• Vorzeitiger Maßnahmenbeginn: Aufträge wurden erteilt oder Arbeiten begonnen, bevor die Förderzusage vorlag. Dies ist der häufigste Grund für eine Ablehnung.
• Fehlender Energieberater: Für viele Förderungen (insbesondere BEG) ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten (EEE) verpflichtend. Ohne diesen ist keine Antragstellung möglich.
• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Nachweise, Angebote oder technische Projektbeschreibungen verzögern die Bearbeitung.
• Falsche Kostenangaben: Nicht förderfähige Kosten (z.B. reine Schönheitsreparaturen) werden in den Antrag aufgenommen.
• Falsche Reihenfolge: Zuerst Sanierung, dann Antrag – dies ist nicht zulässig. Die Reihenfolge ist: Planung > EEE > Antrag > Zusage > Sanierung > Nachweis.
• Nichtbeachtung der technischen Mindestanforderungen: Die geplanten Maßnahmen erfüllen nicht die Mindeststandards der Förderprogramme (z.B. U-Werte bei Dämmung).

Als Alternative oder Ergänzung zu den BEG-Förderungen können energetische Sanierungsmaßnahmen auch steuerlich geltend gemacht werden (§ 35c EStG). Für selbstgenutztes Wohneigentum können 20% der Aufwendungen, maximal 40.000 € über drei Jahre, direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Die förderfähigen Kosten sind auf 200.000 € pro Objekt begrenzt. Der Steuerbonus kann nicht mit BEG-Förderungen für dieselben Maßnahmen kombiniert werden. Er ist besonders attraktiv, wenn die BEG-Voraussetzungen nicht erfüllt werden oder wenn die Antragstellung vergessen wurde.

Diese Checkliste hilft Ihnen, den Überblick zu behalten und alle notwendigen Schritte für eine erfolgreiche Sanierungsförderung zu beachten.

• Bedarf ermitteln: Welche Sanierungsmaßnahmen sind wirklich notwendig und sinnvoll?
• Energieeffizienz-Experten (EEE) beauftragen: EEE aus der BAFA-Liste wählen und individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) oder Technische Projektbeschreibung (TPB) erstellen lassen.
• Angebote einholen: Detaillierte und vergleichbare Angebote von Handwerksbetrieben für alle geplanten Maßnahmen anfordern.
• Fördermöglichkeiten prüfen: BAFA (Zuschüsse), KfW (Kredite mit TZ) und regionale Programme vergleichen. EEE kann hier beraten.
• Antragstellung VOR Maßnahmenbeginn: Den Förderantrag online beim BAFA oder über die Hausbank bei der KfW stellen, BEVOR Aufträge vergeben werden.
• Fördermittelzusage abwarten: Keine Arbeiten beginnen, bevor die schriftliche Zusage vorliegt.
• Sanierung durchführen: Maßnahmen gemäß der technischen Projektbeschreibung und den Förderrichtlinien umsetzen lassen.
• Rechnungen sammeln: Alle Rechnungen und Zahlungsnachweise sorgfältig aufbewahren.
• Nachweis einreichen: EEE reicht die 'Bestätigung nach Durchführung' (BnD) fristgerecht bei der Förderstelle ein.
• Auszahlung prüfen: Kontrollieren, ob die Fördergelder in der korrekten Höhe ausgezahlt wurden.

Als leitende

Autor:in: ImmoFix Redaktion. Dieser Ratgeber wird regelmäßig von der ImmoFix-Fachredaktion geprüft und aktualisiert.