Energieausweis: Pflichten, Kosten und Arten im Überblick

Der Energieausweis (auch Energiepass genannt) ist ein amtliches Dokument, das detaillierte Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes liefert. Er bewertet den Energiebedarf oder -verbrauch und dient potenziellen Käufern oder Mietern als Entscheidungsgrundlage. Die wesentlichen Informationen umfassen die Energieeffizienzklasse (A+ bis H), den Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²a) und Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Es gibt zwei Haupttypen von Energieausweisen, die sich in ihrer Berechnungsgrundlage unterscheiden:

• Bedarfsausweis: Dieser Ausweis basiert auf einer technischen Analyse der Bausubstanz, der Heizungsanlage und der Dämmung des Gebäudes. Der Energiebedarf wird unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten berechnet. Er ist aussagekräftiger für die energetische Qualität des Gebäudes und Pflicht für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut und nicht umfassend energetisch saniert wurden.
• Verbrauchsausweis: Dieser Ausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre (Heizung, Warmwasser). Er ist einfacher und günstiger zu erstellen, spiegelt aber stark das Nutzerverhalten wider und ist weniger aussagekräftig für die Gebäudequalität selbst. Er ist für alle anderen Gebäude zulässig.

Ein Energieausweis ist in folgenden Situationen gesetzlich vorgeschrieben:

• Verkauf: Bei der Veräußerung einer Immobilie muss der Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Im Kaufvertrag muss er nicht explizit erwähnt werden, aber der Käufer hat ein Recht auf Einsicht.
• Vermietung/Verpachtung: Bei Neuvermietung oder Neuverpachtung ist der Energieausweis ebenfalls spätestens bei der ersten Besichtigung vorzulegen. Die Kennwerte der Energieeffizienzklasse und des Endenergiebedarfs/-verbrauchs müssen bereits in Immobilienanzeigen genannt werden.
• Neubau: Für neu errichtete Gebäude muss ein Energieausweis ausgestellt werden.
• Umfassende Sanierung: Nach einer umfassenden energetischen Sanierung, die das gesamte Gebäude betrifft, ist die Erstellung eines neuen Energieausweises ratsam, um den verbesserten energetischen Zustand zu dokumentieren.

Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises beträgt in der Regel 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Danach muss ein neuer Ausweis erstellt werden, auch wenn keine Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden.

Nicht alle Gebäude benötigen einen Energieausweis. Folgende Ausnahmen sind im GEG geregelt:

• Kleine Gebäude: Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
• Denkmalschutz: Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.
• Nicht regelmäßig beheizte/gekühlte Gebäude: Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden (z.B. unbeheizte Lagerhallen, offene Garagen).
• Betriebsgebäude: Gebäude, die ausschließlich betrieblich genutzt werden und deren Energieverbrauch für die Raumkonditionierung weniger als 25 % des Gesamtenergieverbrauchs ausmacht.
• Abrissgebäude: Gebäude, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb abgerissen werden sollen (Nachweis erforderlich).
• Ferienhäuser: Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder einen geringen jährlichen Energieverbrauch aufweisen (unter 25 % des zu erwartenden Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung).

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art des Ausweises, Gebäudetyp, Anbieter und Umfang der Datenerhebung. Ein Bedarfsenergieausweis ist aufgrund des höheren Erstellungsaufwands teurer als ein Verbrauchsausweis.

Die endgültigen Kosten für die Erstellung eines Energieausweises werden durch verschiedene Faktoren bestimmt:

Der Prozess zur Erstellung eines Energieausweises gliedert sich in folgende Schritte:

1. Anbieterwahl: Vergleichen Sie Angebote von qualifizierten Ausstellern (Energieberater, Architekten, Ingenieure, Online-Portale). Achten Sie auf Referenzen und Zertifizierungen.
2. Datenerfassung: Stellen Sie alle relevanten Unterlagen zusammen (siehe Abschnitt 8). Für einen Verbrauchsausweis sind dies Energieabrechnungen der letzten 3 Jahre. Für einen Bedarfsausweis sind detaillierte Gebäudedaten erforderlich.
3. Begehung (optional/notwendig): Für einen Bedarfsenergieausweis ist in der Regel eine Vor-Ort-Begehung durch den Aussteller erforderlich, um den Zustand der Bausubstanz und Anlagentechnik zu erfassen. Bei einem Verbrauchsausweis kann dies oft online oder telefonisch erfolgen.
4. Berechnung und Erstellung: Der Experte berechnet auf Basis der gesammelten Daten die Energiekennwerte und erstellt den Energieausweis.
5. Prüfung und Versand: Sie erhalten den fertigen Energieausweis. Prüfen Sie die Angaben sorgfältig. Der Ausweis wird Ihnen in der Regel digital und/oder postalisch zugesandt.

Die benötigten Unterlagen variieren je nach Art des Energieausweises:

• Für den Verbrauchsausweis:
  • Energieabrechnungen der letzten drei Jahre (Heizung, Warmwasser, Strom für Heizungsanlagen).
  • Baujahr des Gebäudes.
  • Anzahl der Wohneinheiten.
  • Wohnfläche in m².
• Für den Bedarfsenergieausweis (zusätzlich zu oben genannten):
  • Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
  • Angaben zur Wand-, Dach- und Kellerdämmung (Material, Dicke).
  • Informationen zu Fenstern (Verglasungsart, Rahmenmaterial, U-Wert).
  • Details zur Heizungsanlage (Art, Baujahr, Wartungsprotokolle).
  • Angaben zur Warmwasserbereitung.
  • Durchgeführte energetische Sanierungen (Datum, Art der Maßnahme).

Fehler bei der Erstellung oder Nutzung des Energieausweises können zu Bußgeldern oder falschen Erwartungen führen:

• Fehler 1: Keine Vorlage des Ausweises. Bei Verkauf oder Vermietung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Bußgeld bis 10.000 € möglich.
  • Vermeidung: Ausweis rechtzeitig vor dem ersten Besichtigungstermin erstellen lassen und vorlegen.
• Fehler 2: Falsche Angaben in Anzeigen. Energieeffizienzklasse und Kennwerte müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen korrekt genannt werden.
  • Vermeidung: Daten aus dem gültigen Energieausweis direkt übernehmen.
• Fehler 3: Ablauffrist übersehen. Ein Energieausweis ist nur 10 Jahre gültig.
  • Vermeidung: Gültigkeitsdatum prüfen und bei Bedarf rechtzeitig einen neuen Ausweis beauftragen.
• Fehler 4: Falscher Ausweistyp gewählt. Insbesondere bei älteren, unsanierten Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten ist ein Bedarfsausweis Pflicht.
  • Vermeidung: Die gesetzlichen Vorgaben des GEG genau prüfen oder einen Fachmann konsultieren.

Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen beim Erwerb weitere Kosten an, die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese können je nach Bundesland und individueller Vereinbarung zwischen ca. 8 % und 15 % des Kaufpreises betragen und setzen sich im Wesentlichen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision zusammen.

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland erheblich.
• Notarkosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, sorgt für die rechtliche Abwicklung und überwacht die Eigentumsumschreibung. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für den Kaufvertrag fallen ca. 1,0 % des Kaufpreises an.
• Grundbuchkosten: Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer ein und löscht ggf. alte Belastungen. Die Kosten sind ebenfalls gesetzlich geregelt und betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises für die Eigentumsumschreibung sowie weitere Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Eintragung einer Grundschuld (falls Finanzierung über Bank).
• Maklerprovision: Die Maklerprovision fällt an, wenn ein Immobilienmakler erfolgreich den Kauf vermittelt hat. Die Höhe ist regional unterschiedlich und wird seit dem 23.12.2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind Sätze von 3,57 % inkl. 19 % Mehrwertsteuer pro Partei.

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten und wird beim Erwerb von Immobilien fällig. Die Höhe variiert stark zwischen den Bundesländern:

Dieses Beispiel zeigt die Berechnung der Kaufnebenkosten für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 € in Berlin (Grunderwerbsteuer 6,0 %), unter Annahme einer geteilten Maklerprovision.

Annahmen:

• Kaufpreis: 300.000 €
• Grunderwerbsteuer (Berlin): 6,0 %
• Notarkosten: 1,0 % (Kaufvertrag)
• Grundbuchkosten: 0,5 % (Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung, Grundschuld)
• Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 % inkl. 19 % MwSt.

Berechnung:

1. Grunderwerbsteuer: 300.000 € * 6,0 % = 18.000 €
2. Notarkosten: 300.000 € * 1,0 % = 3.000 €
3. Grundbuchkosten: 300.000 € * 0,5 % = 1.500 €
4. Maklerprovision: 300.000 € * 3,57 % = 10.710 €

Gesamte Kaufnebenkosten: 18.000 € + 3.000 € + 1.500 € + 10.710 € = 33.210 €

Benötigtes Eigenkapital (mindestens für Nebenkosten): 33.210 €

Dieses Beispiel zeigt die Berechnung der Kaufnebenkosten für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 € in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %), unter Annahme einer geteilten Maklerprovision.

Annahmen:

• Kaufpreis: 500.000 €
• Grunderwerbsteuer (Bayern): 3,5 %
• Notarkosten: 1,0 % (Kaufvertrag)
• Grundbuchkosten: 0,5 % (Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung, Grundschuld)
• Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 % inkl. 19 % MwSt.

Berechnung:

1. Grunderwerbsteuer: 500.000 € * 3,5 % = 17.500 €
2. Notarkosten: 500.000 € * 1,0 % = 5.000 €
3. Grundbuchkosten: 500.000 € * 0,5 % = 2.500 €
4. Maklerprovision: 500.000 € * 3,57 % = 17.850 €

Gesamte Kaufnebenkosten: 17.500 € + 5.000 € + 2.500 € + 17.850 € = 42.850 €

Benötigtes Eigenkapital (mindestens für Nebenkosten): 42.850 €

Die Kosten für einen Energieausweis können regional leicht variieren, da die Preisgestaltung der Anbieter von lokalen Marktbedingungen und der Wettbewerbssituation abhängt. Es gibt jedoch keine festen Sätze pro Bundesland, sondern eher Schwankungen innerhalb der Anbieterlandschaft. Die größten Preisunterschiede ergeben sich aus der Art des Ausweises und der Komplexität des Gebäudes, nicht primär aus der geografischen Lage.

Hinweis: Online-Anbieter können oft günstigere Preise anbieten, da sie weniger Aufwand für Anfahrt und Vor-Ort-Termine haben. Bei Bedarfsausweisen ist jedoch oft eine Vor-Ort-Begehung durch einen qualifizierten Energieberater sinnvoll oder sogar erforderlich, was die Kosten steigen lässt.

Diese Checkliste hilft Ihnen, den Prozess der Energieausweiserstellung effizient zu gestalten:

• Art des Ausweises klären: Ist ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich oder sinnvoll?
• Anbieter vergleichen: Mindestens 3 Angebote von qualifizierten Energieberatern, Architekten oder Online-Portalen einholen.
• Unterlagen vorbereiten:
  • Letzte 3 Energieabrechnungen (Heizung, Warmwasser).
  • Baujahr des Gebäudes.
  • Wohnfläche in m².
  • Baupläne (Grundrisse, Schnitte) und Sanierungsnachweise (für Bedarfsausweis).
  • Informationen zu Dämmung, Fenstern, Heizungsanlage (für Bedarfsausweis).
• Termin vereinbaren: Falls eine Vor-Ort-Begehung notwendig ist (oft für Bedarfsausweis).
• Ausweis prüfen: Nach Erhalt alle Angaben auf Richtigkeit überprüfen.
• Gültigkeit beachten: Das Ausstellungsdatum und die 10-jährige Gültigkeitsfrist im Auge behalten.
• Pflichten erfüllen: Ausweis bei Verkauf/Vermietung unaufgefordert vorlegen und Kennwerte in Anzeigen nennen.

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Autor:in: ImmoFix Redaktion. Dieser Ratgeber wird regelmäßig von der ImmoFix-Fachredaktion geprüft und aktualisiert.