Kaufnebenkosten: Was Immobilienkäufer wirklich zahlen und wie Sie planen

Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Aufwendungen, die über den reinen Kaufpreis einer Immobilie hinausgehen. Sie sind in der Regel unmittelbar beim Erwerb fällig und müssen vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese Kosten selten mitfinanzieren. Die wichtigsten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Kosten variieren je nach Bundesland und individueller Vereinbarung.

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, deren Anteile am Kaufpreis variieren können. Eine frühzeitige Kalkulation ist entscheidend für die Finanzierungsplanung.

| Kostenart             | Typischer Prozentsatz vom Kaufpreis | Anmerkungen                                                              |
|:----------------------|:------------------------------------|:-------------------------------------------------------------------------|
| Grunderwerbsteuer     | 3,5 % - 6,5 %                       | Abhängig vom Bundesland                                                  |
| Notarkosten           | ca. 1,0 % - 1,2 %                   | Für Kaufvertrag, Betreuung, Fälligkeitsmitteilung                        |
| Gerichtskosten        | ca. 0,5 %                           | Für Grundbucheintragung (Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung)   |
| Maklerprovision       | 0 % - 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Partei | Seit 23.12.2020 hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer (max. 3,57% je) |
| Ggf. Kosten für Grundschuld | ca. 0,2 % - 0,3 %                   | Für Eintragung der Grundschuld zur Finanzierungssicherung                |
| **Gesamtsumme**       | **ca. 6 % - 12 %**                  | Ohne Maklerprovision ca. 5 % - 8,5 %                                     |

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und wird einmalig beim Erwerb einer Immobilie fällig. Sie bemisst sich am notariell beurkundeten Kaufpreis und variiert stark je nach Bundesland. Die Zahlung ist in der Regel 1 Monat nach Erhalt des Steuerbescheids fällig.

| Bundesland           | Grunderwerbsteuersatz |
|:---------------------|:----------------------|
| Baden-Württemberg    | 5,0 %                 |
| Bayern               | 3,5 %                 |
| Berlin               | 6,0 %                 |
| Brandenburg          | 6,5 %                 |
| Bremen               | 5,0 %                 |
| Hamburg              | 5,5 %                 |
| Hessen               | 6,0 %                 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 %                 |
| Niedersachsen        | 5,0 %                 |
| Nordrhein-Westfalen  | 6,5 %                 |
| Rheinland-Pfalz      | 5,0 %                 |
| Saarland             | 6,5 %                 |
| Sachsen              | 5,5 %                 |
| Sachsen-Anhalt       | 5,0 %                 |
| Schleswig-Holstein   | 6,5 %                 |
| Thüringen            | 6,5 %                 |

Notar- und Gerichtskosten sichern den Immobilienkauf rechtlich ab und sind gesetzlich vorgeschrieben. Sie basieren auf der Gebührenordnung für Notare und Gerichte (GNotKG).

• Notarkosten: Umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Einholung notwendiger Genehmigungen, die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Beantragung der Eigentumsumschreibung. Sie betragen in der Regel etwa 1,0 % bis 1,2 % des Kaufpreises. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € fallen Notarkosten von 3.000 € bis 3.600 € an.
• Gerichtskosten (Grundbuchamt): Entstehen für die Eintragung der Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers bis zur Eigentumsumschreibung) und die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sie belaufen sich auf etwa 0,5 % des Kaufpreises. Beispiel: Bei 300.000 € sind dies ca. 1.500 €.
• Kosten für Grundschuldbestellung: Falls die Immobilie über ein Darlehen finanziert wird, muss eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür fallen zusätzliche Notar- und Gerichtskosten von ca. 0,2 % bis 0,3 % der Darlehenssumme an.

Die Maklerprovision ist die Vergütung für die Vermittlungsleistung des Immobilienmaklers. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig teilen müssen, sofern der Makler für beide Parteien tätig war. Die Provision beträgt üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer pro Partei.

• Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. MwSt.) zahlt jede Partei 3,57 % des Kaufpreises, also 10.710 €.
• Ausnahmen: Bei reinen Verkäuferaufträgen oder wenn ein Käufer den Makler exklusiv beauftragt, kann eine andere Verteilung möglich sein. Bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern gilt die Neuregelung nicht, hier ist die Provisionshöhe frei verhandelbar und kann auch nur vom Käufer getragen werden.

Neben den Hauptposten können weitere Kosten anfallen:

• Wertermittlung/Gutachten: Ca. 0,5 % des Verkehrswerts oder Festpreis (z.B. 1.500 - 3.000 €), wenn ein unabhängiger Sachverständiger beauftragt wird.
• Kosten für Baulastenverzeichnis/Altlastenkataster: Geringe Gebühren von 15 € bis 150 € je nach Gemeinde.
• Umschreibung von Versorgungsverträgen: Keine direkten Kosten, aber ggf. Kautionen oder Anmeldegebühren.
• Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen (ab 6-12 Monaten nach Darlehenszusage, 0,15-0,25% pro Monat), Teilauszahlungszuschläge oder Schätzgebühren der Bank (oft in Zinsen einkalkuliert).

Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 € in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %). Ein Makler ist beteiligt, die Provision wird hälftig geteilt (3,57 % pro Partei).

• Kaufpreis: 300.000,00 €
• 1. Grunderwerbsteuer (3,5 %): 300.000 € * 0,035 = 10.500,00 €
• 2. Notarkosten (ca. 1,2 %): 300.000 € * 0,012 = 3.600,00 €
• 3. Gerichtskosten (Grundbuch, ca. 0,5 %): 300.000 € * 0,005 = 1.500,00 €
• 4. Maklerprovision (3,57 %): 300.000 € * 0,0357 = 10.710,00 €
• 5. Kosten für Grundschuldbestellung (ca. 0,2 % der Darlehenssumme, hier angenommen 250.000 €): 250.000 € * 0,002 = 500,00 €

• ---

• Gesamte Kaufnebenkosten: 10.500 € + 3.600 € + 1.500 € + 10.710 € + 500 € = 26.810,00 €
• Benötigtes Eigenkapital (mindestens): 26.810,00 € (für Kaufnebenkosten) + ggf. Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis.

Sie erwerben eine Immobilie für 500.000 € in Nordrhein-Westfalen (Grunderwerbsteuer 6,5 %). Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer, somit fällt keine Maklerprovision an.

• Kaufpreis: 500.000,00 €
• 1. Grunderwerbsteuer (6,5 %): 500.000 € * 0,065 = 32.500,00 €
• 2. Notarkosten (ca. 1,0 %): 500.000 € * 0,010 = 5.000,00 €
• 3. Gerichtskosten (Grundbuch, ca. 0,5 %): 500.000 € * 0,005 = 2.500,00 €
• 4. Maklerprovision: 0,00 € (kein Makler beteiligt)
• 5. Kosten für Grundschuldbestellung (ca. 0,3 % der Darlehenssumme, hier angenommen 400.000 €): 400.000 € * 0,003 = 1.200,00 €

• ---

• Gesamte Kaufnebenkosten: 32.500 € + 5.000 € + 2.500 € + 0 € + 1.200 € = 41.200,00 €
• Benötigtes Eigenkapital (mindestens): 41.200,00 € (für Kaufnebenkosten) + ggf. Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis.

Die Kaufnebenkosten werden nicht alle gleichzeitig fällig, sondern gestaffelt nach dem Kaufvertrag. Eine präzise Kenntnis der Fälligkeiten ist für die Liquiditätsplanung unerlässlich.

| Kostenart             | Fälligkeit nach Kaufvertragsbeurkundung | Zahlungsfrist                          |
|:----------------------|:----------------------------------------|:---------------------------------------|
| Notar- und Gerichtskosten | Ca. 2-4 Wochen                          | Sofort nach Rechnungserhalt            |
| Maklerprovision       | Sofort nach Kaufvertragsunterschrift    | Meist 7-14 Tage nach Rechnungsstellung |
| Grunderwerbsteuer     | Ca. 4-8 Wochen (nach Steuerbescheid)    | 1 Monat nach Zustellung des Bescheids  |
| Kaufpreis             | Ca. 4-6 Wochen (nach Notarbestätigung)  | Nach Notarbestätigung der Fälligkeit   |
| Kosten Grundschuld    | Mit Notar- und Gerichtskosten           | Sofort nach Rechnungserhalt            |

Die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten hängt maßgeblich vom Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes ab. Die Notar- und Gerichtskosten sind bundesweit weitgehend einheitlich, die Maklerprovision kann variieren oder entfallen.

| Bundesland           | Grunderwerbsteuer | Notar/Gericht (ca.) | Makler (Käuferanteil) | Gesamtkosten (min-max) |
|:---------------------|:------------------|:--------------------|:----------------------|:-----------------------|
| Bayern               | 3,5 %             | 1,5 %               | 0 % - 3,57 %          | 5,0 % - 8,57 %         |
| Hamburg              | 5,5 %             | 1,5 %               | 0 % - 3,57 %          | 7,0 % - 10,57 %        |
| Baden-Württemberg    | 5,0 %             | 1,5 %               | 0 % - 3,57 %          | 6,5 % - 10,07 %        |
| Berlin               | 6,0 %             | 1,5 %               | 0 % - 3,57 %          | 7,5 % - 11,07 %        |
| Nordrhein-Westfalen  | 6,5 %             | 1,5 %               | 0 % - 3,57 %          | 8,0 % - 11,57 %        |
| Brandenburg          | 6,5 %             | 1,5 %               | 0 % - 3,57 %          | 8,0 % - 11,57 %        |

Hinweis: Die Spalte "Gesamtkosten (min-max)" zeigt die Spanne inklusive 1,5% Notar/Gerichtskosten und optionaler Maklerprovision (3,57%).

Eine direkte Reduzierung der gesetzlich fixierten Grunderwerbsteuer oder Notarkosten ist kaum möglich. Es gibt jedoch legale Wege, die Bemessungsgrundlage zu beeinflussen:

• Inventar separat ausweisen: Bewegliches Inventar (z.B. Einbauküche, Sauna, Markisen) kann im Kaufvertrag separat vom Immobilienkaufpreis ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert sollte realistisch sein (z.B. 5.000 - 20.000 €).
• Maklerprovision verhandeln oder umgehen: Wenn kein Makler beauftragt wird (Privatkauf), entfallen diese Kosten. Bei Maklerbeauftragung ist die Provision verhandelbar, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder wenig Aufwand für den Makler.
• Kauf von Neubau vom Bauträger: Beim Kauf vom Bauträger fallen für den reinen Hausbauanteil keine Grunderwerbsteuer an, nur für das Grundstück. Der Bauträger weist hierfür oft zwei separate Verträge aus (Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag). Dies kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erheblich senken.
• Erwerb von Verwandten: Unter bestimmten Umständen kann bei Schenkung oder Erbschaft die Grunderwerbsteuer entfallen oder reduziert werden.

Fehler bei der Kalkulation der Kaufnebenkosten können die Finanzierung gefährden.

• Unterschätzung der Gesamthöhe: Die Kosten werden oft zu niedrig angesetzt, was zu fehlendem Eigenkapital führt.
• Ignorieren der Grunderwerbsteuer-Varianz: Der Steuersatz ist je Bundesland unterschiedlich (3,5 % bis 6,5 %).
• Vergessen der Grundschuldbestellungskosten: Diese zusätzlichen Notar- und Gerichtskosten für die Finanzierung werden oft übersehen.
• Nichtberücksichtigung von Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge können bei Bauprojekten anfallen.
• Fehlende Rücklagen für Modernisierung/Renovierung: Direkt nach dem Kauf sind oft weitere Ausgaben nötig, die nicht zu den Kaufnebenkosten zählen, aber ins Gesamtbudget gehören.
• Keine Prüfung des Kaufvertragsentwurfs: Wichtig ist, alle Posten und Klauseln vorab zu verstehen.

Direkte Förderungen für die reinen Kaufnebenkosten gibt es selten. Förderprogramme konzentrieren sich meist auf den Kauf oder Bau energieeffizienter Immobilien oder auf Familien. Eine Prüfung der spezifischen Landesprogramme ist ratsam.

| Förderprogramm       | Förderart                               | Voraussetzungen/Fristen                                   |
|:---------------------|:----------------------------------------|:----------------------------------------------------------|
| KfW-Wohneigentumsprogramm (124) | Zinsgünstiges Darlehen (bis 100.000 €) | Für Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum. Antrag vor Kaufvertragsunterschrift. |
| KfW-Programme für energieeffizientes Bauen/Sanieren (261, 262) | Zinsgünstige Darlehen, Tilgungszuschüsse | Neubau/Kauf von Effizienzhäusern, Sanierung zu Effizienzhaus-Standard. Antrag vor Vorhabenbeginn. |
| Landesförderprogramme | Unterschiedlich (z.B. zinslose Darlehen) | Jedes Bundesland hat eigene Förderprogramme (z.B. für Familien, barrierefreies Bauen). Spezifische Fristen und Einkommensgrenzen beachten. |

Hinweis: Das Baukindergeld ist zum 31.12.2022 ausgelaufen.

Um die Kaufnebenkosten erfolgreich zu managen, sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Budgetplanung: Gesamtes Budget inklusive Kaufpreis und Nebenkosten ermitteln.
• Eigenkapital: Ausreichendes Eigenkapital für alle Nebenkosten bereithalten (mind. 6-12 % des Kaufpreises).
• Grunderwerbsteuer: Steuersatz des Bundeslandes prüfen und Betrag kalkulieren.
• Notar- und Gerichtskosten: Ca. 1,5 % des Kaufpreises einplanen, zusätzlich 0,2-0,3 % für Grundschuldeintragung.
• Maklerprovision: Prüfen, ob ein Makler beteiligt ist und welcher Anteil (max. 3,57 %) anfällt.
• Inventar: Separaten Ausweis von Inventar im Kaufvertrag prüfen, um Grunderwerbsteuer zu sparen.
• Kaufvertragsentwurf: Entwurf vorab sorgfältig prüfen und Fragen mit dem Notar klären.
• Fälligkeiten: Zahlungsfristen für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler im Blick behalten.
• Finanzierungszusage: Vor der Kaufvertragsunterschrift eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank einholen.
• Rücklagen: Zusätzliche Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben oder Renovierungen nach dem Kauf einplanen.

Die ImmoFix Fachredaktion besteht aus erfahrenen Immobilienexperten, Finanzberatern und Juristen. Unsere Inhalte basieren auf aktuellen Gesetzen, Verordnungen und Marktdaten, um Nutzern fundierte und zitierfähige Informationen für ihre Immobilienentscheidungen zu liefern.

Autor:in: ImmoFix Fachredaktion. Dieser Ratgeber wird regelmäßig von der ImmoFix-Fachredaktion geprüft und aktualisiert.