Grundbuch und Notar: Kosten, Ablauf & Pflichten beim Immobilienkauf

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Es dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Die Einsicht ist nur bei berechtigtem Interesse gestattet (§ 12 GBO). Ein Grundbuchblatt setzt sich aus mehreren Teilen zusammen:

• Deckblatt: Enthält Angaben zum Amtsgericht, Band und Blattnummer.
• Bestandsverzeichnis: Beschreibt das Grundstück (Lage, Größe, Flurstücknummer, Nutzungsart).
• Abteilung I (Eigentümerverhältnisse): Listet den oder die Eigentümer auf und den Erwerbsgrund (z.B. Kauf, Erbschaft).
• Abteilung II (Lasten und Beschränkungen): Enthält alle Belastungen außer Hypotheken und Grundschulden. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Nießbrauchsrechte, Vorkaufsrechte, Zwangsvollstreckungsvermerke und die Auflassungsvormerkung.
• Abteilung III (Grundpfandrechte): Verzeichnet Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die zur Absicherung von Darlehen dienen.

Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und für die Beurkundung von Rechtsgeschäften, insbesondere Grundstückskaufverträgen, gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Seine Hauptaufgaben sind:

• Neutrale Beratung: Der Notar berät alle Vertragsparteien unparteiisch über die rechtlichen Auswirkungen des Geschäfts.
• Vertragsentwurf und Beurkundung: Er erstellt den Kaufvertragsentwurf, verliest diesen allen Beteiligten und beurkundet ihn anschließend.
• Einholung von Genehmigungen: Der Notar beantragt notwendige Genehmigungen (z.B. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen der Gemeinde).
• Überwachung der Kaufpreiszahlung: Er sorgt für die rechtssichere Abwicklung der Kaufpreiszahlung, oft durch eine Notar-Fälligkeitsmitteilung.
• Kommunikation mit Behörden: Der Notar ist die zentrale Schnittstelle zum Grundbuchamt, Finanzamt und anderen Behörden, um die Eigentumsumschreibung zu vollziehen.
• Kosten: Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Wert des Geschäfts.

Der Kauf einer Immobilie ist ein mehrstufiger Prozess, bei dem Notar und Grundbuchamt zentrale Rollen spielen:

1. Vorbereitung und Vertragsentwurf: Nach Einigung über den Kaufpreis erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags. Dieser wird den Parteien zur Prüfung zugesandt.
2. Notarielle Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Der Notar verliest den Vertrag und klärt offene Fragen.
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Unmittelbar nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Dies schützt den Käufer vor anderweitigen Verfügungen des Verkäufers.
4. Bestellung der Grundschuld: Falls der Kauf über ein Darlehen finanziert wird, beurkundet der Notar die Grundschuldbestellung. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient der Bank als Sicherheit.
5. Kaufpreisfälligkeit und Zahlung: Der Notar teilt den Parteien mit, wann der Kaufpreis fällig ist (i.d.R. 2-4 Wochen nach Beurkundung, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind). Der Käufer überweist den Betrag an den Verkäufer.
6. Grunderwerbsteuer: Nach der Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt. Der Käufer erhält einen Grunderwerbsteuerbescheid und muss die Steuer innerhalb der gesetzten Frist (meist 1 Monat) entrichten.
7. Eigentumsumschreibung: Sobald der Kaufpreis gezahlt, die Grunderwerbsteuer entrichtet und alle notwendigen Genehmigungen (z.B. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) vorliegen, beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung in Abteilung I des Grundbuchs. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer.

Die Auflassungsvormerkung ist ein essenzielles Instrument zur Absicherung des Käufers im Immobilienkaufprozess. Sie wird nach der Beurkundung des Kaufvertrags in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

• Zweck: Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich an eine andere Person verkauft, weiter belastet oder dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer wirksam werden.
• Eintragung: Der Notar veranlasst die Eintragung direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags.
• Kosten: Für die Eintragung und spätere Löschung der Auflassungsvormerkung fallen Gebühren gemäß GNotKG an, die sich am Kaufpreis orientieren und ca. 0,5 % des Kaufpreises betragen.

Die Grundschuld ist das am häufigsten genutzte Grundpfandrecht zur Absicherung von Immobiliendarlehen. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

• Bedeutung: Sie dient der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben.
• Eintragung: Die Grundschuldbestellung wird vom Notar beurkundet und anschließend ins Grundbuch eingetragen. Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel der Höhe des Darlehens.
• Kosten: Die Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld betragen ca. 0,5 % der eingetragenen Grundschuldsumme (Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG).
• Löschung: Nach vollständiger Tilgung des Darlehens erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Mit dieser kann die Grundschuld auf Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt gelöscht werden (erneut Notar- und Grundbuchkosten von ca. 0,2 % der Grundschuldsumme).

Die Kaufnebenkosten können einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition ausmachen. Sie liegen in der Regel zwischen 8,5 % und 13,0 % des Kaufpreises. Diese Kosten müssen zumeist aus Eigenkapital finanziert werden.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und variiert je nach Bundesland. Fällig wird sie nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt, meist innerhalb eines Monats.

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Wert des Geschäfts, d.h., dem Kaufpreis der Immobilie. Für einen typischen Immobilienkaufvertrag inklusive Auflassung und Betreuung fallen Notarkosten von ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises an.

• Beurkundungsgebühr: Für den Kaufvertrag und die Auflassung (Einigung über Eigentumsübergang) fallen in der Regel zwei volle Gebührensätze nach Tabelle B des GNotKG an.
• Betreuungsgebühr: Für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Kommunikation mit dem Grundbuchamt wird oft ein halber Gebührensatz berechnet.
• Auslagen: Hinzu kommen Auslagen für Porto, Telefon, Kopien und die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € betragen die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Auflassung rund 3.000 € bis 4.500 € (inkl. Auslagen und MwSt.).

Die Grundbuchkosten sind ebenfalls im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Wert des Geschäfts oder der Höhe der Grundschuld. Sie betragen in der Regel ca. 0,5 % bis 1,0 % des Kaufpreises für alle notwendigen Eintragungen.

• Eintragung der Auflassungsvormerkung: Hierfür wird ein 0,5-facher Gebührensatz nach § 34 GNotKG auf Basis des Kaufpreises berechnet.
• Eintragung des Eigentümerwechsels (Auflassung): Für die endgültige Umschreibung des Eigentums in Abteilung I des Grundbuchs fällt ebenfalls ein 0,5-facher Gebührensatz nach § 34 GNotKG auf Basis des Kaufpreises an.
• Eintragung der Grundschuld: Die Gebühr für die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III beträgt einen 0,5-fachen Gebührensatz nach § 34 GNotKG, berechnet auf die Höhe der Grundschuldsumme.
• Löschung alter Rechte: Falls alte Lasten oder Grundschulden gelöscht werden müssen, fallen hierfür ebenfalls Gebühren an (ca. 0,2 % der Summe des zu löschenden Rechts).

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Grundschuld von 250.000 € betragen die Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung zusammen rund 2.750 € (0,5% von 300.000 € + 0,5% von 250.000 €).

Die Maklerprovision (Courtage) ist die Vergütung für die Vermittlung des Immobilienkaufs. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine neue Regelung:

• Geteilte Provision: Wenn der Makler für Käufer und Verkäufer tätig ist, müssen die Kosten in der Regel fair geteilt werden. Das bedeutet, der Käufer zahlt maximal die Hälfte der Gesamtprovision.
• Übliche Höhe: Die Gesamtprovision liegt oft bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.). Daraus ergibt sich für den Käuferanteil häufig 3,57 % (inkl. 19 % MwSt.).
• Regionale Besonderheiten: In einigen Bundesländern (z.B. Bayern, Baden-Württemberg) war es historisch üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug. Auch nach der neuen Regelung können sich regionale Abweichungen in der genauen Aufteilung ergeben, aber der Käuferanteil darf 50 % der Gesamtprovision nicht übersteigen.
• Fälligkeit: Die Maklerprovision wird in der Regel mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.

Dieses Beispiel zeigt die Kaufnebenkosten für eine Immobilie in Nordrhein-Westfalen.

• Kaufpreis: 300.000 €
• Annahmen:
  • Bundesland: Nordrhein-Westfalen (Grunderwerbsteuer 6,5 %)
  • Notarkosten: 1,0 % des Kaufpreises (für Kaufvertrag, Auflassung, Betreuung)
  • Grundbuchkosten: 0,5 % des Kaufpreises (für Auflassungsvormerkung & Eigentumsumschreibung) + 0,5 % der Grundschuldsumme
  • Grundschuld: 250.000 € (zur Finanzierung)
  • Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 % (inkl. 19 % MwSt.)

Berechnung der Kaufnebenkosten:

1. Grunderwerbsteuer: 300.000 € * 6,5 % = 19.500 €
2. Notarkosten: 300.000 € * 1,0 % = 3.000 €
3. Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung & Auflassungsvormerkung): 300.000 € * 0,5 % = 1.500 €
4. Grundbuchkosten (Grundschuldeintragung): 250.000 € * 0,5 % = 1.250 €
5. Maklerprovision (Käuferanteil): 300.000 € * 3,57 % = 10.710 €

Gesamte Kaufnebenkosten: 19.500 € + 3.000 € + 1.500 € + 1.250 € + 10.710 € = 35.960 €

Benötigtes Eigenkapital (mindestens für Nebenkosten): 35.960 € Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten): 300.000 € + 35.960 € = 335.960 €

Dieses Beispiel zeigt die Kaufnebenkosten für eine Immobilie in Bayern.

• Kaufpreis: 500.000 €
• Annahmen:
  • Bundesland: Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %)
  • Notarkosten: 1,0 % des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: 0,5 % des Kaufpreises (für Auflassungsvormerkung & Eigentumsumschreibung) + 0,5 % der Grundschuldsumme
  • Grundschuld: 400.000 € (zur Finanzierung)
  • Maklerprovision (Käuferanteil): 3,57 % (inkl. 19 % MwSt.)

Berechnung der Kaufnebenkosten:

1. Grunderwerbsteuer: 500.000 € * 3,5 % = 17.500 €
2. Notarkosten: 500.000 € * 1,0 % = 5.000 €
3. Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung & Auflassungsvormerkung): 500.000 € * 0,5 % = 2.500 €
4. Grundbuchkosten (Grundschuldeintragung): 400.000 € * 0,5 % = 2.000 €
5. Maklerprovision (Käuferanteil): 500.000 € * 3,57 % = 17.850 €

Gesamte Kaufnebenkosten: 17.500 € + 5.000 € + 2.500 € + 2.000 € + 17.850 € = 44.850 €

Benötigtes Eigenkapital (mindestens für Nebenkosten): 44.850 € Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten): 500.000 € + 44.850 € = 544.850 €

Trotz der Unterstützung durch den Notar können Fehler im Kaufprozess zu Problemen führen:

• Unzureichende Prüfung des Grundbuchs: Nichtbeachtung von Lasten oder Rechten Dritter in Abteilung II (z.B. Wegerechte, Nießbrauch) kann zu unerwarteten Einschränkungen führen. Ein aktueller Grundbuchauszug sollte stets vorab geprüft werden.
• Unterschätzung der Kaufnebenkosten: Viele Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis, vergessen aber die zusätzlichen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Diese betragen 8,5 % bis 13,0 % des Kaufpreises und müssen oft aus Eigenkapital finanziert werden.
• Fristenversäumnisse: Die Einhaltung der Fristen, insbesondere für die Zahlung der Grunderwerbsteuer (meist 1 Monat nach Bescheid), ist entscheidend, um Mahngebühren oder Verzögerungen zu vermeiden.
• Mangelnde Kommunikation: Unklare Absprachen oder fehlende Kommunikation mit dem Notar oder der finanzierenden Bank können den Prozess verzögern oder zu Missverständnissen führen.
• Fehlende Finanzierungsbestätigung: Ohne eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden, da ansonsten hohe Notarkosten auch bei Rücktritt anfallen können.

Obwohl beide Kostenarten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind und beim Immobilienkauf anfallen, unterscheiden sie sich in ihrem Zweck und den Leistungen.

Fazit: Die Notarkosten sind in der Regel höher, da sie umfangreiche juristische Beratungs-, Beurkundungs- und Abwicklungsleistungen umfassen. Die Grundbuchkosten sind reine Gebühren für die Führung des Grundbuchs und die Vornahme der Eintragungen durch das Amtsgericht.

Ein Überblick über die wesentlichen Fristen und Zeitpunkte, die beim Immobilienkauf zu beachten sind, um den Prozess reibungslos zu gestalten:

Diese Checkliste hilft Ihnen, den Immobilienkauf strukturiert anzugehen und wichtige Schritte nicht zu vergessen:

• Vor dem Notartermin:
  • Finanzierung klären und verbindliche Finanzierungszusage der Bank einholen.
  • Aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate) einsehen und Abteilung II und III prüfen (Lasten, Rechte Dritter, Grundschulden).
  • Energieausweis des Gebäudes prüfen.
  • Kaufvertragsentwurf des Notars sorgfältig lesen und alle offenen Fragen mit dem Notar klären.
  • Personalausweis oder Reisepass bereithalten.
  • Ggf. notwendige Vollmachten (z.B. bei Vertretung) vorbereiten.
• Beim Notartermin:
  • Alle am Kauf beteiligten Personen (Käufer, Verkäufer, ggf. Bankvertreter) müssen anwesend sein.
  • Den gesamten Vertrag vom Notar vorlesen lassen und bei Unklarheiten sofort nachfragen.
  • Vertrag unterschreiben.
• Nach dem Notartermin:
  • Kaufpreis fristgerecht gemäß Notar-Fälligkeitsmitteilung an den Verkäufer überweisen.
  • Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamtes prüfen und die Steuer innerhalb der Frist (meist 1 Monat) zahlen.
  • Ggf. Maklerprovision fristgerecht überweisen.
  • Bank über den Fortschritt der Eigentumsumschreibung informieren.
  • Nach Erhalt des Grundbuchauszugs mit dem neuen Eigentümer die korrekte Eintragung prüfen.

Die Digitalisierung ermöglicht in vielen Bereichen eine schnellere Abwicklung, doch die Einsicht in das Grundbuch ist aus Datenschutzgründen streng reguliert.

• Wer darf einsehen? Gemäß § 12 GBO dürfen nur Personen mit einem berechtigten Interesse das Grundbuch einsehen. Dazu gehören der Eigentümer, eingetragene Gläubiger, Notare, Rechtsanwälte, Banken und Kaufinteressenten mit einer schriftlichen Vollmacht des Eigentümers oder einem Notarauftrag.
• Wie erfolgt die Einsicht? Ein Antrag auf Grundbucheinsicht muss beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Dies kann persönlich, schriftlich oder über einen Notar erfolgen. Eine freie Online-Einsicht für jedermann existiert nicht.
• Kosten: Für einen unbeglaubigten Grundbuchauszug fallen Gebühren von ca. 10 € an, für einen beglaubigten Auszug ca. 20 € (nach GNotKG).

Als leitende

Fachredakteur bei ImmoFix verfüge ich über langjährige Erfahrung im Immobilienrecht und Finanzwesen. Meine Expertise basiert auf fundiertem Fachwissen und der Analyse aktueller Rechtsgrundlagen, um Ihnen präzise und verlässliche Informationen für Ihre Immobilienentscheidungen zu liefern.

Autor:in: Redaktion ImmoFix. Dieser Ratgeber wird regelmäßig von der ImmoFix-Fachredaktion geprüft und aktualisiert.